보증금을 안 돌려줄 때, 임차권등기명령부터

계약 기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황은 생각보다 자주 생깁니다. 이때 가장 위험한 선택은 '일단 이사부터 가고 나중에 받자'입니다. 이사를 나가고 전입신고를 옮기는 순간 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문입니다.

임차권등기명령이 하는 일

임차권등기명령은 이사를 나가더라도 그 집에 대한 임차인의 권리를 등기부에 남겨두는 제도입니다. 등기가 완료되면 이사를 가고 주민등록을 옮겨도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 즉 새집으로 옮기면서도 보증금을 받을 권리를 잃지 않게 해줍니다.

신청 조건

임대차가 종료되었는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 신청할 수 있습니다. 전액을 못 받은 경우뿐 아니라 일부만 못 받은 경우도 해당합니다. 계약 종료 사실과 미반환 사실이 확인되어야 하므로, 계약 해지 의사를 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 미리 통지해 두는 것이 중요합니다.

이 통지에는 기한이 있습니다. 계약 만기일을 기준으로 6개월 전부터 2개월 전 사이에 나가겠다는 뜻을 알려야 합니다. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신이 되어 계약이 같은 조건으로 이어집니다. 계약이 끝나지 않은 상태가 되므로 임차권등기명령도 신청할 수 없습니다. 말로만 하지 말고 문자·내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 하세요.

2023년 7월 19일부터 달라진 것 — 집주인이 우편을 안 받아도 됩니다

예전에는 법원이 임차권등기명령을 내려도 그 결정이 집주인에게 송달된 뒤에야 등기가 진행됐습니다. 그래서 집주인이 우편을 계속 안 받고 버티면 절차가 몇 달씩 멈췄고, 그동안 임차인은 대항력을 잃을까 봐 이사도 못 가는 일이 흔했습니다.

2023년 7월 19일부터는 결정이 집주인에게 송달되기 전에도 법원이 등기를 촉탁할 수 있습니다. 집주인이 연락을 피하더라도 등기가 진행됩니다. 보증금을 못 받고 있는 임차인에게는 이 개정이 가장 실질적인 변화입니다.

절차와 비용

임차인 주소지나 부동산 소재지 관할 법원에 신청하며, 법원 전자소송 포털에서 온라인으로도 접수할 수 있습니다. 임대차계약서, 주민등록 관련 서류, 등기사항증명서 등을 준비해 신청서를 내고 인지대·송달료·등록면허세 등을 납부합니다. 직접 진행하면 몇 만원 수준에서 처리할 수 있고, 이 비용은 나중에 집주인에게 청구할 수 있습니다. 결정이 나면 법원이 등기를 촉탁하므로, 반드시 등기부에 실제로 기재된 것을 확인한 뒤에 이사하세요.

그다음 단계

임차권등기만으로 돈이 자동으로 들어오지는 않습니다. 이후 보증금 반환 청구 소송이나 지급명령으로 이어가야 합니다. 보증금 규모가 크거나 집에 근저당이 많이 잡혀 있다면 초기에 변호사나 법률구조공단 같은 전문가 상담을 받아보는 편이 안전합니다.