전세 계약 전 등기부등본에서 반드시 확인할 5가지

등기부등본은 그 집의 신분증이자 병력 기록입니다. 인터넷등기소에서 누구나 700원에 열람할 수 있는데, 이 작은 비용이 수천만 원의 보증금을 지켜줍니다. 계약 직전과 잔금 치르는 날, 최소 두 번 열람하세요.

첫째, 표제부와 갑구. 표제부의 주소·동·호수·면적이 내가 계약하려는 집과 정확히 일치하는지부터 봅니다. 다세대주택에서 실제 호수와 등기부상 호수가 다른 사고가 실제로 있습니다. 그다음 갑구의 소유자와 계약 상대방이 같은 사람인지 확인합니다. 신분증 대조는 기본이고, 대리인과 계약한다면 소유자의 위임장과 인감증명서를 반드시 받아야 합니다.

둘째, 을구의 근저당권. 채권최고액(보통 실제 대출금의 120~130%로 잡힙니다)과 내 보증금을 합쳐 집 시세와 견줘 봅니다. 흔히 70%를 기준으로 말하지만 이것은 법으로 정해진 선이 아니라 1차로 걸러보는 간이 기준이고, 70% 아래라고 무조건 안전한 것도 아닙니다. 전세보증보험(HUG 반환보증)의 가입 요건인 전세가율 90%와는 별개의 기준입니다. 그리고 다가구주택은 등기부에 나오지 않는 선순위 세입자들의 보증금을 따로 확인해야 합니다. 등기부가 깨끗해도 먼저 들어온 세입자 보증금이 시세를 거의 채우고 있으면 내 보증금은 뒤로 밀립니다. 집주인 동의를 받아 전입세대열람·확정일자 부여현황을 떼 보세요.

셋째, 압류·가압류와 가처분·가등기. 성격이 다르니 나눠서 봅니다. 압류·가압류는 집주인의 빚 문제 신호이고, 가처분·가등기는 소유권이나 처분권을 두고 다툼이 있을 수 있다는 신호입니다. 어느 쪽이든 그 집은 피하는 것이 좋습니다. 넷째, 신탁등기. 신탁된 집은 등기부상 소유자가 신탁회사이므로, 신탁회사의 동의 없는 임대차계약은 보호받지 못할 수 있습니다. 다섯째, 발급 시점. 권리관계는 계약 뒤에도 바뀔 수 있습니다. 계약 당일 발급본으로 확인하고, 잔금을 송금하기 직전에 다시 한 번 열람해 그 사이 새 권리가 설정되지 않았는지 봅니다. 이때 "등기신청사건 처리 중" 표시가 보이면 무엇이 접수된 것인지 확인될 때까지 송금을 미루세요.

여기에 더해 시세 대비 보증금이 지나치게 높은 집, 전세보증보험 가입이 안 되는 집은 그 자체가 위험 신호입니다. 계약 안전센터의 체크리스트를 따라가면 이 과정을 빠짐없이 점검할 수 있습니다.